معاملات ملکی، دنیایی پیچیده و در عین حال جذاب است. ورود به این حوزه بدون آشنایی با واژه‌ها و اصطلاحات تخصصی آن، شبیه به راه رفتن در مسیری ناشناخته است. چه خریدار باشید و چه فروشنده، چه مستأجر و چه موجر، دانستن واژگان کلیدی این حوزه، نه‌تنها درک بهتری از فرآیندها به شما می‌دهد، بلکه کمک می‌کند از اشتباهات رایج و خسارات احتمالی جلوگیری کنید. در این مقاله، نگاهی جامع و دقیق خواهیم داشت به رایج‌ترین اصطلاحات در بازار مسکن ایران، با نثری روان، دقیق و دور از کلیشه.
مبایعه‌نامه؛ قلب معامله
یکی از اولین واژه‌هایی که در معاملات ملکی با آن روبه‌رو می‌شوید، مبایعه‌نامه است. این سند، قراردادی است میان فروشنده و خریدار که شرایط توافق‌شان را ثبت می‌کند. برخلاف تصور برخی، مبایعه‌نامه فقط یک کاغذ رسمی نیست، بلکه سندی است که می‌تواند سرنوشت یک ملک را مشخص کند.
مبایعه‌نامه حاوی اطلاعاتی همچون مشخصات کامل ملک، قیمت، شرایط پرداخت، تعهدات طرفین، زمان تحویل، و بند فسخ است. اشتباهی که برخی افراد مرتکب می‌شوند، امضای این سند بدون مطالعه دقیق بندهای آن است.
قول‌نامه؛ پیش‌مرحله‌ای برای مبایعه‌نامه
قول‌نامه معمولاً قبل از مبایعه‌نامه تنظیم می‌شود. این سند تعهدی است میان طرفین، که نشان می‌دهد قصد دارند در آینده معامله‌ای رسمی انجام دهند. به بیان ساده‌تر، قول‌نامه مانند وعده‌ای مکتوب است. هرچند بار حقوقی آن کمتر از مبایعه‌نامه است، اما در دعاوی قضایی می‌تواند نقش مؤثری داشته باشد.
سند رسمی و سند عادی
در بحث اسناد ملکی، با دو نوع سند مواجه هستیم: سند رسمی و سند عادی.
-
سند رسمی توسط دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت املاک تنظیم می‌شود و از نظر حقوقی، اعتبار بالایی دارد.
-
سند عادی بین افراد، بدون حضور در مرجع رسمی امضا می‌شود. قول‌نامه و مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شوند، معمولاً از نوع سند عادی هستند.
آگاهی از تفاوت این دو نوع سند، می‌تواند در بسیاری از موارد از بروز سوء تفاهم و مشکلات حقوقی جلوگیری کند.
حق‌الثبت، حق‌التحریر و مالیات نقل و انتقال
وقتی پای خرید و فروش ملک به میان می‌آید، هزینه‌هایی فراتر از قیمت ملک وجود دارد:
-
حق‌الثبت: مبلغی است که برای ثبت رسمی سند پرداخت می‌شود.
-
حق‌التحریر: هزینه‌ای است که دفاتر اسناد رسمی بابت نوشتن سند دریافت می‌کنند.
-
مالیات نقل و انتقال: فروشنده موظف است درصدی از ارزش ملک را به عنوان مالیات بپردازد.
این هزینه‌ها باید پیش از امضای نهایی قرارداد مشخص شوند تا بعداً موجب اختلاف نگردند.
پایان‌کار؛ شرط ضروری برای معامله
هر ملکی پیش از آنکه قابل خرید و فروش باشد، باید پایان‌کار از شهرداری دریافت کرده باشد. این گواهی نشان می‌دهد که ساختمان بر اساس ضوابط فنی و قانونی ساخته شده و تخلفی در ساخت‌وساز آن وجود ندارد.
نداشتن پایان‌کار، می‌تواند باعث عدم صدور سند رسمی شود. بنابراین، همیشه قبل از هرگونه معامله، از داشتن پایان‌کار اطمینان حاصل کنید.
مفاصا حساب؛ تسویه حساب با شهرداری
پیش از نقل و انتقال رسمی، مالک باید مفاصا حساب شهرداری را دریافت کند. این سند نشان می‌دهد که ملک هیچ بدهی معوقه‌ای بابت عوارض و مالیات ندارد. بدون ارائه این سند، انتقال مالکیت به مشکل خواهد خورد.
کد رهگیری؛ شفافیت در معاملات
یکی از مهم‌ترین ابزارهای شفاف‌سازی معاملات ملکی در ایران، کد رهگیری است. این کد که توسط سامانه املاک و مستغلات کشور صادر می‌شود، مشخصات دقیق ملک، فروشنده، خریدار و نوع معامله را ثبت می‌کند.
داشتن کد رهگیری به این معناست که ملک مورد نظر، هم‌زمان به چند نفر فروخته نشده و معامله به صورت رسمی ثبت شده است.
اجاره‌نامه رسمی و غیررسمی
در اجاره‌دادن یا اجاره‌کردن ملک، دو نوع قرارداد رایج است:
-
اجاره‌نامه رسمی: در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود و قابلیت اجرای مستقیم دارد.
-
اجاره‌نامه غیررسمی: همان قراردادی است که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود. این نوع قرارداد اگرچه رایج‌تر است، ولی برای اجرایی شدن، نیاز به طرح دعوا در مراجع قضایی دارد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
در املاک تجاری، دو اصطلاح مهم وجود دارد:
-
سرقفلی: مبلغی که مالک بابت اجازه‌ی بهره‌برداری از ملک، از مستأجر دریافت می‌کند.
-
حق کسب و پیشه: حقی است که مستأجر به واسطه‌ی فعالیت در یک مکان تجاری، کسب می‌کند و در صورت تخلیه باید جبران شود.
این دو اصطلاح در ظاهر شبیه‌اند اما از لحاظ حقوقی تفاوت‌های جدی دارند.
عرصه و اعیان؛ تفکیکی مهم
ملک در واقع از دو بخش عرصه و اعیان تشکیل می‌شود.
-
عرصه: زمین زیر بنا
-
اعیان: بنایی که روی زمین ساخته شده
در بعضی موارد، فقط اعیان به فروش می‌رسد؛ به‌ویژه در آپارتمان‌هایی که زمین مشاع است.
پیش‌فروش؛ فرصتی با ریسک بالا
پیش‌فروش آپارتمان، یعنی خرید واحدی که هنوز ساخته نشده است. این نوع معامله با اینکه می‌تواند مقرون‌به‌صرفه باشد، ولی ریسک بالایی دارد. قبل از ورود به چنین معامله‌ای، باید از قانونی بودن پروژه، جواز ساخت، پروانه پیش‌فروش، و سوابق سازنده اطمینان حاصل کرد.
سند شش‌دانگ؛ سندی بی‌رقیب
اصطلاح «شش‌دانگ» به معنای مالکیت کامل یک ملک است. این سند نشان می‌دهد که فرد مالک تمام قسمت‌های ملک است؛ از زمین گرفته تا فضاهای مشاع. هر نوع سند دیگری، از جمله سند مشاع یا سند عرصه و اعیان، نسبت به سند شش‌دانگ محدودیت بیشتری دارد.
مشارکت در ساخت
یکی از مدل‌های رایج در نوسازی بافت فرسوده، مشارکت در ساخت است. در این نوع قرارداد، مالک زمین و سازنده توافق می‌کنند که در ازای ساخت ملک، درصدی از واحدها به سازنده تعلق بگیرد. این مدل، اگر به درستی تنظیم نشود، می‌تواند موجب دعاوی متعدد شود.
پروانه ساخت؛ مجوز آغاز
پیش از هر نوع عملیات ساخت‌وساز، دریافت پروانه ساخت از شهرداری الزامی است. این پروانه نشان می‌دهد که مالک اجازه دارد چه نوع بنایی، با چه تعداد طبقه و با چه کاربری‌ای بسازد.
گواهی پایان ساخت و برگه تفکیکی
پس از پایان عملیات ساختمانی، سازنده موظف است گواهی پایان ساخت دریافت کند. در ادامه، برای تفکیک واحدها و صدور سند مجزا برای هر واحد، به برگه تفکیکی نیاز خواهد بود.
وکالت بلاعزل در معاملات ملکی
برخی افراد برای انجام معاملات از وکالت‌نامه بلاعزل استفاده می‌کنند. این سند، به فرد دیگر اجازه می‌دهد از جانب مالک، اقدام به فروش یا نقل و انتقال ملک کند. گرچه کاربردی است، اما بهتر است پیش از استفاده از آن، مشاوره حقوقی دریافت شود.
سخن پایانی
ورود به دنیای معاملات ملکی، بدون شناخت واژگان کلیدی آن، می‌تواند منجر به تصمیم‌گیری‌های اشتباه شود. هر اصطلاح، دریچه‌ای است به یکی از زوایای پنهان این بازار پرپیچ‌وخم. دانستن معنای این واژه‌ها، نه فقط یک مزیت، بلکه یک ضرورت است.
در پایان، اگر به دنبال بستری مطمئن برای درج یا مشاهده آگهی‌های ملکی هستید، سایت و اپلیکیشن آرتجو می‌تواند انتخابی هوشمندانه باشد. این پلتفرم با طراحی کاربرپسند و امکانات متنوع، فضای مناسبی برای خرید، فروش یا اجاره ملک فراهم کرده و تجربه‌ای ساده و قابل اعتماد از معاملات ملکی را برای کاربران به ارمغان آورده است.
